トレーダーMarikuの株システムトレード実践記

株システムトレードで経済的自由を勝ち取ることを目指します。

 

不動産投資

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不動産投資の近況

 近況といいつつも最近ほとんど進展はありません。(汗)
 物件の価格は昨年あたりに比べて確実に上がってます(利回りが落ちている)。
 公開されている物件でよさそうなものは見つからないし、今のところ未公開情報をもらえるほど業界とのコネクションがあるわけでもありません。

 とはいえ、何もしていないわけではなく、とある業者さんを通じて某銀行に自分のおおよその融資可能額を聞いてみたり、ファイナンシャルアカデミーのセミナー動画を見たりとなにがしかの行動はするようにしています。
 いずれチャンスは来ると思ってますので、それまでは地道にできることをやるだけです。
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不動産投資手法についての考え方

 2~3年前に初めて不動産投資に興味を持ったのですが、最初に検討したのは中古の区分マンションでした。
 手頃な価格(といっても数百万ですが・・・)で始められるため、初心者にはよいかと考えたのですが、管理費や修繕積立金といった維持管理費の比率が高いため、あまりキャッシュが残らないなぁ、と思い購入には踏み切れませんでした。

◆戸建賃貸に魅かれる
 次に考えたのは中古の戸建賃貸です。
 価格帯としては中古区分マンションとそれほど変わらず、区分に比べて維持管理に費用も手間もかからなそうで、結構魅力に感じました。
 ただし、手頃な価格の物件となると、自宅から2時間以上かかる場所でないと見つからないことがネックでした。

◆結局、当時は踏み出せなかった
 結局、その時は、シストレの戦略の再構築にエネルギーを向けていたこともあり、不動産投資の検討は一時休止してしまいましたが、今思えば、不動産投資に対してまだ心のブロックみたいなのがあって踏み出せなかったような気もしています。
 
◆今は一棟物を検討中
 戸建賃貸の魅力は今でも感じていますが、やはり資産拡大のスピードを考えるとレバレッジを効かせて一棟物にチャレンジしてみたいと思うようになりました。
 最近は収益不動産の価格が高騰してきていて、買うにはあまりよい時期ではなさそうですが、あせらずに検討を進めていきたいと思っています。

木造築浅アパート購入の検討

 とある仲介業者さんより、築浅の木造アパートを数件紹介していただきました。
 利回り的には8~9%で微妙な感じでしたが、そのうち、4件くらい気になった物件についてレントロール等を送ってもらい検討してみることにしました。
 いずれも自宅から30~40分で行けるところにあるため、3件について、一人で現地調査に行ってきました。

◆ターゲットを1件に絞って検討
 見に行った3件のうち、価格、戸数、間取り、広さ、立地等々、最もバランスの良さそうな1件について掘り下げてみることにしました。
 ・築7年 木造アパート
 ・売出価格 約7000万円
 ・1k(約23㎡)×8室
 ・駅徒歩15分程度 
 ・大学間近
 ・現況満室(高稼働)
 ・表面利回り8.3%
 う~ん・・・

◆融資の目途
 最近の融資事情から考えた場合、O銀行から金利2%程度、期間は28年で引けるであろうとのこと。
 利回りは微妙ですが、築浅で管理状態もよさそうですので当面メンテはさほどかからないでしょうし、この条件であればキャッシュは残りそうですね。

◆賃貸の需給バランスは供給過多
 最寄り駅付近の賃貸業者さんを2件ほど尋ねてみたところ、
 ・このあたりは1R、1Kは飽和状態でかなり余っている
 ・入居の決め手は広さと設備
 だいたい同じような見解でした。

 部屋の広さと設備ではそこそこ差別化できていると思いますし、概ね満室で推移していることがその証明でしょう。
 また、近くの大学が新たに寮を建設していました。
 ライバルが増えることにはなりますが、当面大学が移転する心配はなさそうです。

◆結局見送り
 早く1棟目を。という気持ちもありましたが、結局見送ることにしました。
 理由としては、やはり利回りが微妙で、新築でも同等かそれ以上の物件がけっこう売りに出ています。
 また、築浅とはいえ、7年経ってますので、出口戦略が見えづらいと思いました。
 (持ち続けるという選択肢もないことはないですが)
 この物件で自分の融資枠を使ってしまうのが少々もったいない気持ちになったので見送りました。
 気を取り直して次に向かいます。
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